DSR이 뭐길래
내 대출 한도가 정해지는 원리

자금 계획 · 읽는 데 12분

은행 세 곳에 물어보면 대출 한도를 세 가지로 답합니다. 어디는 5억, 어디는 4억 2천. 같은 사람인데 왜 다를까요. 계산 구조를 알면 내 한도를 직접 추정할 수 있고, 은행 안내가 왜 다른지도 이해됩니다.

한도를 정하는 세 개의 문

주택담보대출 한도는 세 가지 기준을 모두 통과해야 하며, 그중 가장 작은 값이 최종 한도가 됩니다.

기준	무엇을 보나
DSR	내 소득으로 원리금을 감당할 수 있는가
LTV	집값 대비 얼마까지 빌려주는가
총한도	집값 구간별 상한선

세 개 중 하나라도 걸리면 그 금액이 천장이 됩니다. 은행마다 답이 다른 이유는 대부분 적용 금리를 다르게 잡기 때문입니다.

1. DSR — 소득이 결정하는 한도

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율입니다. 규제는 40%입니다.

여기서 함정 — 스트레스 금리

많은 분들이 놓치는 지점입니다. DSR을 계산할 때는 실제 대출 금리가 아니라 더 높은 금리를 적용합니다. 금리가 오를 상황을 미리 반영하기 위해서입니다.

예를 들어 실제 금리가 4.5%여도, 여기에 스트레스 금리를 얹어 5%대 중후반으로 계산합니다. 대출 방식에 따라 가산 폭이 달라집니다.

금리 유형	스트레스 금리 적용
변동금리	가장 크게 적용 (한도 가장 적게 나옴)
혼합형(5년 고정 후 변동)	중간
주기형(5년마다 갱신)	가장 작게 적용 (한도 유리)

같은 사람이 같은 은행에서도 어떤 금리 상품을 고르냐에 따라 한도가 수천만원 차이납니다. 한도가 부족하다면 상품 유형을 바꿔보는 것만으로 해결되는 경우가 있습니다.

기존 대출도 합산됩니다

DSR은 주택담보대출만 보지 않습니다. 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금 대출까지 모든 대출의 원리금이 합산됩니다.

특히 마이너스통장은 실제로 안 썼어도 한도 전액을 빌린 것으로 계산하는 경우가 많습니다. 집을 사기 전에 쓰지 않는 마이너스통장을 정리하면 한도가 늘어납니다.

마이너스통장은 얼마나 깎아먹나

숫자로 보면 체감이 확실합니다. 한도 5,000만원짜리 마이너스통장을 갖고 있다고 해봅시다. 신용대출은 실제 만기와 무관하게 짧은 만기로 산정되므로 월 원리금이 크게 잡힙니다.

다만 해지 직후에는 반영에 시간이 걸립니다. 대출 상담 몇 달 전에 정리해 두는 편이 안전합니다.

내 소득은 어떻게 인정되나

DSR의 분모인 '연소득'은 통장에 찍힌 돈이 아니라 증빙 가능한 소득입니다. 소득 형태에 따라 인정 방식이 달라집니다.

소득 형태	주요 증빙	참고
근로소득자	원천징수영수증, 건강보험료 납부확인서	가장 단순. 세전 기준
사업소득자	종합소득세 신고서, 소득금액증명원	절세로 신고 소득을 낮춰왔다면 한도가 크게 줄어듦
프리랜서	소득금액증명원, 최근 수년 평균	변동이 크면 보수적으로 인정
인정소득·신고소득	카드 사용액 등 대체 자료	취급 여부가 기관마다 다름

또한 상여·성과급처럼 변동이 큰 항목은 기관에 따라 일부만 인정하거나 최근 수년 평균을 쓰기도 합니다. 연봉 계약서상 금액과 인정 소득이 다를 수 있다는 뜻입니다.

2. LTV — 집값이 결정하는 한도

LTV(주택담보인정비율)는 집값 대비 대출 비율입니다. 지역 규제와 보유 주택 수에 따라 달라집니다.

구분	대체로 적용되는 범위
규제지역 · 무주택	집값의 절반 수준
비규제지역 · 무주택	규제지역보다 높음
생애최초	우대 적용
2주택 이상	크게 제한되거나 불가

구체적 비율은 정부 정책에 따라 자주 바뀌므로, 매수 시점의 최신 기준을 확인해야 합니다.

3. 총한도 — 집값 구간별 상한선

DSR과 LTV를 통과해도 집값 구간별 상한이 따로 있습니다. 고가 주택일수록 대출 총액이 제한됩니다.

실제로 계산해 보기

연봉 6,000만원, 기존 대출 없음, 30년 만기 원리금균등 상환을 가정해 보겠습니다.

1. 연간 상환 가능액: 6,000만원 × 40% = 2,400만원 (월 200만원)
2. 적용 금리: 실제 4.5%가 아니라 스트레스 금리를 더한 5.5% 가정
3. 월 200만원으로 빌릴 수 있는 원금: 약 3억 5천만원

여기서 LTV와 총한도를 다시 확인해 더 작은 값이 있으면 그것이 최종 한도가 됩니다.

연봉이 다르면 얼마나 달라지나

같은 조건(기존 대출 없음, 30년 만기, 스트레스 금리 반영 5.5% 가정)에서 연봉만 바꿔본 결과입니다.

연소득	월 상환 가능액	DSR 기준 대출 가능액
5,000만원	167만원	약 2억 9,400만원
6,000만원	200만원	약 3억 5,200만원
7,000만원	233만원	약 4억 1,100만원
8,000만원	267만원	약 4억 7,000만원
1억원	333만원	약 5억 8,700만원

연봉과 한도가 거의 정비례합니다. DSR이 소득 대비 비율로 정해지기 때문입니다. 부부 합산이 가능하다면 한도가 그만큼 커지는 이유도 여기 있습니다.

만기를 늘리면 얼마나 늘어나나

연봉 6,000만원, 5.5% 기준으로 만기만 바꿔봤습니다.

만기	대출 가능액	30년 대비
20년	약 2억 9,100만원	-6,100만원
30년	약 3억 5,200만원	기준
40년	약 3억 8,800만원	+3,600만원

금리 1%p의 무게

연봉 6,000만원, 30년 만기에서 적용 금리만 바꿔본 결과입니다.

적용 금리	대출 가능액
4.5%	약 3억 9,500만원
5.0%	약 3억 7,300만원
5.5%	약 3억 5,200만원
6.0%	약 3억 3,400만원

금리 1%p 차이가 한도 6,000만원을 좌우합니다. 앞서 설명한 스트레스 금리가 왜 중요한지 여기서 드러납니다. 은행마다 답이 다른 것도 대부분 이 지점입니다. 그러니 여러 곳에서 상담을 받아 비교하는 것이 실질적인 이득으로 돌아옵니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

• 만기를 늘린다 — 30년보다 40년이 월 상환액이 줄어 한도가 늘어납니다. 다만 총이자는 증가합니다.
• 금리 상품을 바꾼다 — 주기형이 변동형보다 스트레스 금리 부담이 적습니다.
• 기존 대출을 정리한다 — 특히 사용하지 않는 마이너스통장.
• 부부 합산을 검토한다 — 소득 합산이 가능한 경우 한도가 크게 늘어납니다.

계산이 번거로우시면 집사요에서 연봉과 보유 자산만 입력하면 규제지역·비규제지역을 나눠 매수 가능 금액을 자동으로 산출해 드립니다.

상담 전에 준비할 것

은행에 그냥 가면 "얼마 정도 나옵니다" 수준의 답만 듣습니다. 아래를 준비해 가면 훨씬 정확한 숫자를 받을 수 있습니다.

• 소득 증빙 — 근로자는 원천징수영수증, 사업자는 소득금액증명원
• 기존 대출 현황 — 신용대출·마이너스통장 한도·할부까지 전부. 한국신용정보원이나 각 신용조회 서비스에서 한 번에 확인 가능합니다
• 사려는 집의 정보 — 주소, 예상 매매가, 전용면적
• 주택 보유 이력 — 생애최초 여부, 배우자 명의 포함

자주 하는 실수

• 계약부터 하고 대출을 알아본다 — 순서가 반대입니다. 한도를 먼저 확인하고 예산을 정하세요.
• 한 곳만 상담한다 — 앞서 봤듯 스트레스 금리 적용 차이만으로 수천만원이 갈립니다.
• 마이너스통장을 방치한다 — 가장 아까운 손실입니다.
• 세전·세후를 헷갈린다 — DSR의 연소득은 세전 기준입니다.
• 한도를 꽉 채워 빌린다 — 한도는 '빌릴 수 있는 최대'이지 '빌려야 할 금액'이 아닙니다. 금리가 오르거나 소득이 줄면 그대로 부담이 됩니다.

내 매수 가능 금액 계산하기

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