집값 외에 더 드는 돈
취득세부터 인테리어까지

자금 계획 · 읽는 데 10분

대출 한도까지 계산해서 "10억짜리 집을 살 수 있다"는 답을 얻었다고 합시다. 그럼 정확히 10억을 마련하면 될까요. 그렇지 않습니다. 실제로는 수천만원이 더 필요합니다.

이 부분을 놓치면 계약 직전에 자금이 부족해 곤란해집니다. 어떤 돈이 더 드는지 항목별로 정리했습니다.

먼저, 언제 얼마가 필요한가

총액만큼 중요한 것이 시점입니다. 총 자금은 충분한데 특정 시점에 현금이 모자라 계약이 깨지는 경우가 의외로 많습니다.

시점	나가는 돈	대출 가능 여부
계약일	계약금 (통상 매매가의 10%)	불가 — 전액 현금
중도금일 (있는 경우)	협의한 금액	대체로 불가
잔금일	잔금 + 중개보수 + 법무비	주담대 실행
잔금일 전후	취득세	불가
입주 후	이사·청소·인테리어	불가

중도금을 한 번이라도 지급하면 계약 해제가 어려워집니다. 계약금만 오간 상태에서는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 물어주고 빠질 수 있지만, 중도금이 들어가는 순간 그 길이 막힙니다. 일정과 자금이 확실해진 뒤에 넣으세요.

1. 취득세 — 가장 큰 부대비용

집을 사면 지방자치단체에 내는 세금입니다. 부대비용 중 압도적으로 큽니다.

주택 가격	취득세율(무주택 기준)
6억 이하	1%
6억 초과 ~ 9억 이하	1~3% (구간별 누진)
9억 초과	3%

여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가됩니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 붙어 부담이 늘어납니다.

전용 85㎡가 갈림길입니다

농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과일 때 붙습니다. 흔히 말하는 34평(전용 84㎡)이 85㎡ 바로 아래에 몰려 있는 것은 우연이 아닙니다. 같은 단지에서 전용 84㎡와 전용 101㎡를 놓고 고민 중이라면, 표시 가격 차이 외에 이 세금 차이도 계산에 넣어야 합니다.

생애최초 감면을 확인하세요

생애 처음으로 주택을 사는 경우 취득세를 감면받을 수 있는 제도가 있습니다. 소득 요건과 주택 가액 요건이 붙고, 기준이 정책에 따라 자주 바뀝니다. 수천만원이 걸린 문제이므로 계약 전에 관할 시·군·구청 세무과나 위택스에서 매수 시점 기준을 직접 확인하세요.

언제 내나

취득세는 취득일(보통 잔금일과 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 다만 실무에서는 취득세를 내야 등기가 접수되므로, 사실상 잔금일에 법무사가 함께 처리합니다. 즉 잔금 치르는 날 취득세만큼의 현금이 별도로 준비되어 있어야 합니다.

2. 중개보수 — 협의 가능한 항목

공인중개사에게 지급하는 수수료입니다. 법정 상한 요율이 정해져 있고, 그 안에서 협의합니다.

거래 금액	상한 요율
2억 ~ 9억	0.4%
9억 ~ 12억	0.5%
12억 ~ 15억	0.6%
15억 이상	0.7%

10억 거래라면 상한 기준 500만원입니다. 여기에 부가세 10%가 붙습니다. 상한일 뿐 협의 대상이므로 계약 전에 미리 이야기하세요.

3. 법무비 — 등기 이전 비용

소유권을 내 이름으로 옮기는 등기 절차 비용입니다. 법무사 보수와 등록면허세, 증지대 등이 포함되며 대체로 50~100만원 선입니다.

대출을 받으면 근저당권 설정 등기가 추가되는데, 이 비용은 보통 은행이 부담합니다. 계약 전 확인하세요.

4. 대출 관련 비용

• 인지세 — 대출 금액에 따라 수만원~수십만원
• 감정평가 수수료 — 은행이 부담하는 경우가 많으나 확인 필요
• 중도상환수수료 — 당장은 아니지만 3년 내 상환 시 발생

5. 이사와 정착 비용

계약이 끝나도 돈은 계속 나갑니다. 이 부분을 과소평가하는 분이 많습니다.

항목	대략적 범위
포장이사	100~200만원
입주 청소	30~60만원
도배·장판	200~500만원
가전·가구 교체	천차만별

구축을 매수한다면 인테리어 비용이 크게 늘어납니다. 전체 리모델링은 평당 100만원 이상을 잡아야 하며, 34평이면 3,000만원을 훌쩍 넘습니다.

6. 전세를 낀 매물을 살 때

세입자가 살고 있는 집을 사면 자금 구조가 완전히 달라집니다. 전세보증금만큼을 매도인에게 주지 않고 내가 떠안는 방식이기 때문입니다.

구분	10억, 전세 6억인 경우
매도인에게 지급	4억
승계하는 보증금	6억 (나중에 세입자에게 반환할 채무)
취득세 기준 금액	10억 — 보증금을 뺀 4억이 아님

당장 필요한 현금은 줄지만 취득세는 매매가 전체에 붙습니다. 여기를 착각해 취득세를 절반으로 잡았다가 낭패를 보는 경우가 있습니다.

7. 잔금일에 실제로 벌어지는 일

잔금일은 하루에 여러 절차가 동시에 돌아갑니다. 순서를 알고 가면 훨씬 수월합니다.

1. 등기부등본 재확인 — 계약 이후 새로운 근저당이나 압류가 붙지 않았는지 당일 아침에 다시 뗍니다. 이건 반드시 하세요.
2. 대출 실행 — 은행이 잔금을 매도인 계좌로 직접 보내는 경우가 많습니다.
3. 매도인 근저당 말소 — 매도인의 기존 대출이 같은 자리에서 상환·말소됩니다.
4. 소유권 이전 등기 접수 — 법무사가 취득세 납부와 함께 처리합니다.
5. 중개보수·법무비 지급, 열쇠 인도

정리 — 10억 아파트 실제 필요 금액

항목	금액
매매가	10억
취득세 등	약 3,300만원
중개보수(부가세 포함)	약 550만원
법무비	약 70만원
이사·청소·도배	약 400만원
실제 필요	약 10억 4,300만원

집값의 4% 이상이 추가로 필요합니다. 리모델링을 한다면 5~6%까지 올라갑니다.

자주 하는 실수 다섯 가지

• 계약금을 대출로 충당하려 한다 — 앞서 짚은 대로 불가능합니다. 매매가의 10%는 현금으로 확보해 두세요.
• 취득세를 매도인에게 준 돈 기준으로 계산한다 — 전세 낀 매물에서 특히 흔합니다. 기준은 언제나 매매가 전체입니다.
• 중개보수를 상한 요율로 확정된 금액이라고 믿는다 — 상한일 뿐입니다. 계약서를 쓰기 전에 이야기를 꺼내야 협의가 됩니다. 도장을 찍은 뒤에는 협상력이 사라집니다.
• 인테리어를 입주 후에 생각한다 — 구축이라면 부대비용에서 가장 큰 항목이 될 수 있습니다. 임장 때 도배·바닥·욕실·샷시 상태를 보고 미리 견적 범위를 잡아두세요.
• 여윳돈을 0으로 만든다 — 이사 직후에는 예상 못 한 지출이 반드시 생깁니다. 최소 몇 백만원은 남겨두는 것이 안전합니다.

집사요는 취득세와 중개보수를 자동으로 반영해 실제 매수 가능한 집값을 계산합니다. 부대비용을 뺀 순수 매수 가능액이 바로 나옵니다.

부대비용 포함 매수가 계산하기

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