종부세, 이제 '몇 채'가 아니라
'어디 사느냐'로 갈립니다

바뀌는 것 여섯 가지

개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되며, 일부는 2028년에 한 번 더 강화됩니다.

① 과세대상 및 기본공제

※ 그 외는 주택가액 합계 공시가격 9억원 초과 시 과세대상 (현행 유지)

② 공정시장가액비율

③ 세율 — 주택수 기준에서 주택가액 기준으로

2028년부터는 주택 수와 무관하게 하나의 세율표가 적용됩니다. 사실상 현행 3주택 이상 세율표로 통합되는 구조이며, 과세표준 6~12억원 구간은 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.

④ 1세대 1주택 세액공제 — 보유공제가 거주공제로

⑤ 세부담 상한 150% → 200%

⑥ 납부유예 확대

소득요건을 1,000만원 상향하고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우에는 소득요건을 아예 적용하지 않습니다.

계산 전제

• 모든 금액은 공시가격 기준 (시가는 대략 공시가격 ÷ 0.7)
• 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
• 공제할 재산세액을 차감 (과세표준 × 60% × 0.4%로 근사)
• 농어촌특별세 20%를 포함한 총 부담 기준
• 재산세 본세, 세부담 상한, 합산배제 임대주택 등은 제외

실제 고지세액은 개별 물건의 재산세 산출 내역과 세부담 상한 적용 여부에 따라 달라집니다. 아래 숫자는 제도 변화의 방향과 크기를 비교하기 위한 근사치로 읽어주세요.

1세대 1주택 · 실거주 — 공시 23억이 분기점

기본공제는 2억원 늘지만 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오릅니다. 두 힘이 맞부딪히면서, 가격대에 따라 방향이 갈립니다. (연령·거주 세액공제가 없는 경우 기준)

공시가격 14억원까지는 세금이 0원이 됩니다. 현행에서 37만원을 내던 구간이 통째로 과세 대상에서 빠지는 셈입니다. 반면 공시 40억원 초고가 구간에서는 2028년 세율표 일원화까지 겹쳐 현행 대비 915만원이 늘어납니다. 정부가 말한 "시가 20억원까지 종부세 제외"는 이 구조를 가리킵니다.

1세대 1주택 · 비거주 — 두 배 이상

전세를 놓고 다른 곳에 사는 1주택자, 직장 때문에 떨어져 사는 1주택자가 여기에 해당합니다. 기본공제가 12억에서 9억으로 3억원 깎이고, 공정시장가액비율도 오릅니다.

공시 20억원 아파트 한 채를 가진 사람이 거주하면 160만원, 거주하지 않으면 475만원입니다. 같은 집인데 세 배 가까이 차이가 납니다. 이번 개편에서 가장 극적인 대목이고, 실거주 유인이라는 정책 의도가 가장 선명하게 드러나는 지점이기도 합니다.

개편안 문서에는 "1세대 1주택자는 공시 14억원 초과 시 부과"라는 과세대상 조항과, 비거주 1주택 기본공제 9억원 조항이 함께 있습니다. 두 조항이 겹치는 12~14억원 구간의 처리는 확정 법령과 시행령에서 반드시 확인해야 합니다. 위 표는 기본공제 9억원을 그대로 적용한 보수적 계산입니다.

세액공제 개편 — 고령·장기보유자에게 무슨 일이

연령별 공제는 그대로지만, 보유공제가 거주공제로 바뀝니다. 2027년은 보유공제의 절반(10~25%)과 거주공제(20~50%) 중 유리한 쪽을 고를 수 있는 과도기입니다. 여기에 공제 금액 한도가 새로 생깁니다.

표의 두 번째 줄이 이번 개편의 성격을 압축합니다. 70세에 15년을 보유했지만 그 집에 살지 않은 사람은 공제율이 80% → 65% → 40%로 떨어지며 세금이 3.4배가 됩니다. 반대로 같은 나이에 15년을 실제로 거주해온 사람은 사실상 변화가 없습니다.

공제 금액 한도(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원)는 공제액 자체가 그 금액을 넘는 초고가 주택에서만 작동합니다. 공시가격 40억원대 이상 주택을 오래 보유한 고령 1주택자가 주로 영향을 받는 구간입니다.

다주택자 — 기본공제 산식이 진짜 변수

다주택자에게는 세율보다 기본공제 산식이 더 큰 충격입니다. 현행 9억원 정액에서 "4억원 + 5억원 × 거주주택 비중"으로 바뀌기 때문입니다.

2주택 (조정대상지역) — 한 채에 거주하는 경우

2주택 (조정대상지역) — 둘 다 거주하지 않는 경우

3주택 이상 — 한 채에 거주하는 경우

3주택 이상 — 모두 거주하지 않는 경우

주목할 점은 다주택자도 한 채에 실제 거주하면 부담이 눈에 띄게 줄어든다는 것입니다. 3주택 합계 공시 30억원 기준으로 한 채 거주 시 2,599만원, 전부 임대 시 2,881만원. 같은 자산 규모에서 282만원 차이가 매년 발생합니다. 거주 주택의 가액 비중이 클수록 격차는 더 벌어집니다.

또 하나, 공시 합계 12~15억원대의 소규모 2주택자가 배수로는 가장 크게 늘어납니다. 현행 기본공제 9억원이 4억원으로 줄면서 과세표준이 몇 배로 뛰기 때문입니다. 금액 자체는 수백만원대지만, 상승률로 보면 초고가 다주택자보다 가파릅니다.

세부담 상한 200%와 납부유예

세부담 상한은 해당 연도 보유세(재산세+종부세)가 직전 연도의 일정 배수를 넘지 않도록 종부세를 제한하는 장치입니다. 이 상한이 150%에서 200%로 올라갑니다.

지금까지는 세율이나 공정시장가액비율이 올라도 상한에 걸려 실제 고지액에는 천천히 반영됐습니다. 상한이 200%로 완화되면 위 표의 인상분이 그만큼 빨리 현실화됩니다. 특히 기본공제 축소로 부담이 3~5배 뛰는 비거주 다주택자에게는, 완충 장치가 절반으로 얇아지는 셈입니다.

반대 방향의 장치도 있습니다. 납부유예는 소득요건이 1,000만원 상향되고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우에는 소득요건 자체를 적용하지 않습니다. 소득은 적은데 집값이 오른 고령 실거주자를 위한 안전판입니다. 납세보증보험을 담보로 제공하면 유예 이자상당가산액도 보험료 한도에서 감면됩니다.

유형별 요약

한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 실제로 사는 집 한 채는 가벼워지고, 그 밖의 모든 경우는 무거워집니다. 주택 수는 여전히 변수지만, 2028년 세율표가 통합되면 그 비중은 줄고 가액과 거주 여부가 세금을 결정하게 됩니다.

놓치기 쉬운 다섯 가지

마치며

이번 종부세 개편은 '몇 채를 가졌는가'에서 '어디에 사는가'로 축을 옮기는 작업입니다. 2028년 세율표가 주택 수와 무관하게 통합되면 그 전환은 완성됩니다.

숫자로 보면 방향은 분명합니다. 공시 20억원 아파트 한 채를 가진 사람이 거주하면 160만원, 거주하지 않으면 475만원. 공시 합계 20억원의 2주택을 전부 임대하면 314만원에서 1,191만원으로 네 배 가까이 오릅니다. 반대로 실거주 1주택자는 공시 14억원까지 아예 과세 대상에서 빠지고, 공시 23억원대까지는 오히려 세금이 줄어듭니다.

보유세는 매년 반복되는 비용이라 한 해의 절대 금액보다 누적 부담이 중요합니다. 임대 중인 주택이 있다면 거주 전환, 매도, 증여 중 무엇이 유리한지 앞선 양도소득세 개편 편과 함께 놓고 계산해봐야 합니다. 양도세 중과 완화가 2027~2028년에 집중돼 있다는 점을 감안하면, 두 세목의 시간표가 겹치는 지점이 곧 의사결정 지점입니다.