연봉 6천이면 어디까지 살 수 있을까?
연봉·현금별 서울·경기 아파트 예산 계산
최근 서울 전역에 이어 7월부터 구리·용인 기흥·화성 동탄까지 규제지역으로 묶이면서, 같은 연봉이라도 어디에 사느냐에 따라 대출 한도가 크게 달라지는 상황이 되었습니다.
특히 연봉 5천~1억 사이에서 첫 집을 준비하고 계신 분들이라면 "내 연봉이면 도대체 얼마짜리 집까지 가능한가" 때문에 궁금하신 분들이 많으실 텐데요.
오늘은 연봉과 보유 현금을 조합해 서울과 경기에서 실제로 살 수 있는 아파트 가격을 직접 계산해 보고, 그 금액대에서 2026년 8월에 실제로 거래된 단지까지 하나씩 알아보겠습니다.
먼저 결론부터 — 핵심 숫자 하나
현재 가장 중요한 숫자는 LTV 40%입니다.
서울 전역과 경기 일부 규제지역에서 무주택자(생애최초 제외)가 받을 수 있는 주담대는 집값의 40%까지입니다. 그래서 규제지역에서는 연봉이 5천이든 1억이든 살 수 있는 집값이 보유 현금으로 거의 결정됩니다.
- 서울(규제지역) 무주택 → 매수 가능 약 3억 900만원 (대출 1억 2,400만원)
- 경기 비규제지역 무주택 → 매수 가능 약 4억 9,000만원 (대출 3억 700만원)
사람은 같은데 살 수 있는 집값이 1억 8천만원 차이 납니다.
다만, 여기서 중요한 부분이 하나 있습니다. 위 금액은 대출만 계산한 숫자가 아니라 취득세·중개보수·인테리어(1,000만원)를 먼저 빼고 남은 순수 집값입니다. 계약서에 쓸 수 있는 금액이라는 뜻입니다.
이 글의 계산 기준
| 항목 | 가정 |
|---|---|
| 대출 금리 | 5.6% + 스트레스 금리 1.2%p = DSR 적용 6.8% (5년 주기형 가정) |
| 상환 방식 | 30년 원리금균등, 기존 대출 없음 |
| DSR | 40% |
| LTV | 규제지역 무주택 40% · 비규제 수도권 70% · 생애최초 70% |
| 주담대 총한도 | 15억 이하 6억 · 25억 이하 4억 · 25억 초과 2억 |
| 부대비용 | 취득세(6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%로 단순화) + 중개보수 + 인테리어 1,000만원 |
집사요 앱과 똑같은 계산식입니다. 대출 한도가 정해지는 원리가 궁금하시면 DSR 한도 계산 가이드를 먼저 보셔도 좋습니다.
1. 먼저 서울(규제지역)부터 살펴보겠습니다
현재 규제지역은 서울 25개 구 전체와 경기 구리·과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인(기흥·수지)·의왕·하남·화성 동탄입니다. 여기서 무주택자(생애최초 아님)가 살 수 있는 집값은 아래와 같습니다.
| 보유 현금 | 매수 가능 집값 | 대출액 | 한도를 막는 기준 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 약 1억 4,600만원 | 5,800만원 | LTV |
| 2억원 | 약 3억 900만원 | 1억 2,400만원 | LTV |
| 3억원 | 약 4억 7,200만원 | 1억 8,900만원 | LTV |
| 4억원 | 약 6억 2,500만원 | 2억 5,000만원 | LTV |
연봉 칸이 아예 없는 이유가 있습니다. 연봉 5,000만원만 되어도 DSR 한도가 약 2억 5,600만원이라, 위 대출액을 모두 감당할 수 있기 때문입니다. 서울에서는 연봉을 올리는 것보다 현금을 모으는 쪽이 예산을 직접 키웁니다.
이 금액대에서 실제로 거래된 서울 아파트
2026년 8월 국토교통부 실거래가 중 일부를 골랐습니다.
| 예산대 | 단지 (전용면적) | 거래가 |
|---|---|---|
| 약 3억 | 노원 중계동 동진 (41.85㎡, 1988년) | 2억 4,000만원 |
| 도봉 창동주공4단지 (49.94㎡, 1991년) | 3억 8,500만원 | |
| 약 4.7억 | 금천 시흥동 관악산벽산타운5 (59.34㎡, 2004년) | 4억 3,000만원 |
| 도봉 창동 신창 (59.4㎡, 1998년) | 4억 4,000만원 | |
| 노원 상계주공14 (41.3㎡, 1989년) | 4억 6,900만원 | |
| 약 6.2억 | 도봉 방학동 신동아1 (84.87㎡, 1986년) | 6억 1,400만원 |
| 금천 시흥동 삼익 (84.96㎡, 1999년) | 6억 1,800만원 | |
| 도봉동 중흥에스-클래스 (84.95㎡, 2004년) | 6억 2,000만원 |
현금 2억원으로는 서울에서 소형 구축도 쉽지 않고, 현금 4억원이 되어야 노원·도봉·금천의 구축 84㎡가 시야에 들어옵니다.
다만, 서울은 전역이 토지거래허가구역이기도 합니다. 허가를 받아야 매수할 수 있고 2년 실거주 의무가 붙어 전세를 끼고 사는 방식은 사실상 불가능합니다. 현금이 곧 실거주 자금이라는 점을 전제로 예산을 짜셔야 합니다.
2. 다음으로 경기 비규제지역을 살펴보겠습니다
고양·부천·김포·의정부·남양주처럼 규제지역이 아닌 경기 지역은 LTV가 70%입니다. 이번에는 연봉이 예산을 좌우하기 시작합니다.
| 연봉 | 현금 1억원 | 현금 2억원 | 현금 3억원 |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 약 2억 8,600만원 | 약 4억 3,900만원 | 약 5억 3,800만원 |
| 6,000만원 | 약 2억 8,600만원 | 약 4억 9,000만원 | 약 5억 8,800만원 |
| 7,000만원 | 약 2억 8,600만원 | 약 5억 4,000만원 | 약 6억 3,200만원 |
| 8,000만원 | 약 2억 8,600만원 | 약 5억 9,000만원 | 약 6억 8,200만원 |
| 1억원 | 약 2억 8,600만원 | 약 6억원 | 약 7억 8,200만원 |
표를 읽는 방법은 간단합니다.
- 현금 1억원 열은 연봉과 상관없이 모두 같습니다. 현금이 부족해 LTV 70%에서 먼저 막히기 때문입니다.
- 현금 2억~3억원 열에서는 연봉 1,000만원 차이가 집값 약 5,000만원 차이로 이어집니다. 여기서는 DSR, 즉 소득이 한도를 막습니다.
- 연봉 1억원·현금 2억원은 다시 6억원에서 멈춥니다. 소득은 충분한데 현금이 30%를 채우지 못하는 구간입니다.
이 금액대에서 실제로 거래된 경기 아파트
| 예산대 | 단지 (전용면적) | 거래가 |
|---|---|---|
| 약 2.9억 현금 1억 | 김포 사우동 풍년마을(건영) (84.39㎡, 2001년) | 3억원 |
| 남양주 오남읍 오남1청구 (85㎡, 2000년) | 3억 2,500만원 | |
| 고양 일산서구 문촌마을15단지부영 (40.27㎡, 1993년) | 2억 5,000만원 | |
| 약 4.4~4.9억 연봉 5~6천 · 현금 2억 | 김포 장기동 고창마을(이지더원) (84.44㎡, 2008년) | 4억 4,100만원 |
| 고양 행신동 햇빛마을19 (84.98㎡, 1998년) | 4억 8,200만원 | |
| 부천 원미동 두산 (84.92㎡, 1999년) | 4억 9,000만원 | |
| 약 5.4~5.9억 연봉 7~8천 · 현금 2억 | 의정부 용현동 탑석센트럴자이 (59.98㎡, 2021년) | 5억 3,000만원 |
| 의정부 장암동 수락리버시티1단지 (84.69㎡, 2009년) | 5억 8,000만원 | |
| 김포 걸포동 한강메트로자이3단지 (84.91㎡, 2020년) | 5억 9,000만원 | |
| 약 6.3~7.8억 연봉 7천~1억 · 현금 3억 | 의정부 용현동 힐스테이트탑석 (84.96㎡, 2025년) | 6억 4,500만원 |
| 고양 삼송동 동원로얄듀크 (84.96㎡, 2012년) | 7억 1,000만원 | |
| 부천 중동 금강마을(주공) (84.81㎡, 1994년) | 7억 4,400만원 |
같은 현금 2억원이라도 경기 비규제지역에서는 연봉 7~8천이면 2020년 이후 준공된 신축 84㎡까지 선택지가 넓어집니다. 서울 규제지역에서 같은 돈으로 3억원 남짓이 한계였던 것과 비교됩니다.
3. 마지막으로 맞벌이와 생애최초에서는 어떨까요?
맞벌이 — 소득 합산이 되면
부부 소득을 합산해 인정받는다면 DSR 한도가 그만큼 커집니다. 합산 연봉 1억 2,000만원 기준으로 계산해 봤습니다.
| 합산 연봉 1억 2,000만원 | 현금 2억원 | 현금 3억원 | 현금 4억원 |
|---|---|---|---|
| 서울(규제) 무주택 | 약 3억 900만원 | 약 4억 7,200만원 | 약 6억 2,500만원 |
| 경기 비규제 무주택 | 약 6억원 | 약 8억 6,900만원 | 약 9억 5,600만원 |
서울 줄은 외벌이와 숫자가 똑같습니다. 규제지역에서는 맞벌이 소득이 늘어도 LTV 40%가 먼저 막기 때문입니다. 반대로 경기 비규제지역에서는 현금 3억원부터 주담대 총한도 6억원에 닿습니다. 남양주 다산동 해링턴플레이스다산파크 84㎡가 8월에 8억 8,500만원에 거래된 수준입니다.
생애최초 — 서울에서도 LTV 70%
생애최초 주택 구입자는 규제지역에서도 LTV 70%가 적용됩니다. 그래서 서울에서도 앞의 경기 비규제 표와 같은 금액이 나옵니다.
- 일반 무주택 → 약 3억 900만원
- 생애최초 → 약 4억 9,000만원
생애최초 자격 하나로 서울 예산이 1억 8천만원 늘어납니다. 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없는지 먼저 확인해 보세요.
다만, 생애최초 LTV 우대에는 일정 기간 안에 전입해야 하는 조건 등이 붙고, 주담대 총한도(6억원)는 그대로 적용됩니다. 신청 전 금융기관에서 세부 요건을 꼭 확인하셔야 합니다.
그렇다면 내 숫자는 어디서 확인하면 될까요?
방법은 간단합니다.
- 집사요 접속 — jibsayo.com 첫 화면에서 연봉, 현금성 자산, 전세보증금(있다면)을 입력합니다.
- 주택 보유 상태 선택 — 무주택·생애최초·2주택 이상 중 본인에 해당하는 것을 고릅니다.
- 지역별 결과 비교 — 수도권 규제·비규제, 지방 비규제 세 가지 매수 가능 금액과 한도를 막는 기준(LTV·DSR·총한도)이 함께 나옵니다.
- 단지 목록 확인 — 예산 안에 들어오는 서울·경기 단지를 실거래가 기준으로 보고, 환금성·회복력·상승력 순으로 정렬해 봅니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 재확인 — 관심 단지의 최근 거래 층수와 날짜를 직접 확인합니다.
- 은행 2~3곳 상담 — 5년 주기형 기준 한도와 적용 스트레스 금리를 물어 최종 숫자를 확정합니다.
다만, 꼭 확인해야 할 네 가지
다만, 여기서 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.
- 금리 가정 — 이 글은 5.6%에 스트레스 금리 1.2%p(5년 주기형)를 더해 한도를 최대한 넉넉하게 잡았습니다. 변동금리나 혼합형을 고르면 가산 폭이 커져 DSR 한도가 줄어듭니다.
- 규제지역 변경 — 올해만 해도 7월에 구리·기흥·동탄이 추가 지정됐습니다. 계약 시점의 규제지역 여부를 반드시 다시 확인하세요.
- 실거래 사례의 한계 — 위 단지는 8월 거래 중 일부이며, 같은 단지도 층과 향에 따라 수천만원씩 차이 납니다. 실거래가 읽는 법에서 저층·특수 거래를 걸러내는 방법을 확인해 보세요.
- 한도 ≠ 적정 대출 — 연봉 6,000만원이 3억 700만원을 빌리면 실제 금리 5.6% 기준 월 상환액이 약 176만원입니다. 세후 월급에서 감당 가능한지 따로 따져봐야 합니다.
따라서 단순히 최대 한도만 보고 결정하기보다는 월 상환액과 비상자금까지 함께 확인하셔야 합니다.
정리하면
오늘은 서울 규제지역, 경기 비규제지역, 맞벌이·생애최초 세 가지 경우로 나눠 연봉과 현금별 매수 가능 금액을 계산하고, 실제 거래 사례까지 확인해 봤습니다.
결국 가장 중요한 판단 기준은 내 한도를 막는 것이 현금(LTV)인지, 소득(DSR)인지입니다. 서울 무주택자라면 현금이, 경기 비규제지역이라면 연봉이 예산을 결정하는 경우가 많습니다. 막는 기준을 알아야 현금을 더 모을지, 지역을 넓힐지, 생애최초나 정책대출을 활용할지 방향이 정해집니다.
다만 금리, 규제지역 지정, 금융기관별 심사 기준에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문에, 실제로 매수하시기 전에는 본인 조건에 맞는 세부 내용을 은행에서 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.
먼저 내 연봉과 현금으로 한도를 막는 기준이 무엇인지부터 하나씩 확인해 보시길 바랍니다.
자료 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 8월 계약분 일부), 국토교통부 규제지역 추가 지정 발표(2026년 7월 1일 시행), 금융위원회 가계대출 관리방안. 계산은 집사요 앱과 같은 가정에 따른 추정치이며 대출·투자 자문이 아닙니다.
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