개편안의 두 축, 한눈에 보기
① 장기보유특별공제 → '장기거주소득공제'로 이원화
현행 장기보유특별공제를 주택과 주택 외로 이원화해, 주택은 "장기거주 소득공제", 주택 외는 "장기보유 소득공제"로 명칭이 바뀝니다. 핵심은 이름이 아니라 계산 방식입니다. 그동안 보유기간에 붙던 공제율이 거주기간 쪽으로 옮겨갑니다.
| 구분 | '27년 (현행과 동일) | '28년 | '29년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 거주 연4% + 보유 연4% 10년·최대 80% |
거주 연6% + 보유 연2% 10년·최대 80% |
거주 연8% 10년·최대 80% |
| 다주택자 (비조정대상) |
보유 연2% 15년·최대 30% |
보유 연1% 또는 거주 연2% 최대 15%/30% |
거주 연2% 15년·최대 30% |
| 공제 한도 | 한도 없음 | 20억원 | 10억원 |
포인트는 세 가지입니다. 보유공제가 거주공제로 완전히 전환되고, 공제 한도가 신설되며(2028년 20억원 → 2029년 10억원), 1년 유예 후 단계 시행됩니다. 2027년은 사실상 현행과 같고, 2029년에 최종 형태가 완성됩니다.
② 조정대상지역 다주택자 양도세 중과, 2027~2028년 한시 완화
종부세 정상화에 따른 매도 기회를 주겠다는 취지로, 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택에 대한 중과세율을 2년간 낮춥니다.
| 중과세율 | 현행 | '27년 | '28년 | '29년~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택자 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상자 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
중과세율이 낮아져도 장기보유특별공제는 여전히 배제됩니다. 조정대상지역 중과 대상 주택은 지금도 장특공제를 받지 못하는데, 한시 완화 기간에도 이 구조는 그대로입니다. 즉 조정대상지역 다주택자에게 이번 개편의 실익은 오로지 세율에서만 나옵니다.
2026년 중 이미 중과세율을 적용받아 양도한 분도 특례 대상에 포함될 예정입니다. 2년 이상 보유한 경우에 한해, 2027년 1월 1일 이후 신고분부터 완화된 세율을 적용받는 구조로 설계돼 있습니다.
계산 전제
아래 시뮬레이션은 다음 기준으로 계산했습니다.
- 양도소득 기본공제 250만원 반영
- 지방소득세(산출세액의 10%) 포함한 총 세부담 기준
- 기본세율 6~45% 8단계 누진세율
- 취득가액·필요경비는 이미 차감된 양도차익 기준
- 감면·비과세 특례, 1년 내 2회 이상 양도 등 변수는 제외
숫자는 만원 단위 반올림이며, 실제 신고 세액과는 차이가 있을 수 있습니다.
조정대상지역 다주택자 — 세율만으로 갈리는 세금
장특공제가 0%이므로 계산이 단순합니다. 양도차익 그대로가 과세표준이 되고, 기본세율에 중과세율이 얹힙니다.
2주택자 (조정대상지역)
| 양도차익 | 현행 / '26년 | '27년 (+5%p) | '28년 (+10%p) | '29년~ |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 1억 6,787만원 56.0% | 1억 1,878만원 39.6% | 1억 3,515만원 45.0% | 1억 6,787만원 |
| 5억원 | 2억 9,982만원 60.0% | 2억 1,773만원 43.5% | 2억 4,509만원 49.0% | 2억 9,982만원 |
| 10억원 | 6억 4,076만원 64.1% | 4억 7,617만원 47.6% | 5억 3,104만원 53.1% | 6억 4,076만원 |
| 20억원 | 13억 5,568만원 67.8% | 10억 2,609만원 51.3% | 11억 3,595만원 56.8% | 13억 5,568만원 |
절세액 (현행 대비)
3주택 이상자 (조정대상지역)
| 양도차익 | 현행 / '26년 | '27년 (+10%p) | '28년 (+15%p) | '29년~ |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 2억 60만원 66.9% | 1억 3,515만원 45.0% | 1억 5,151만원 50.5% | 2억 60만원 |
| 5억원 | 3억 5,454만원 70.9% | 2억 4,509만원 49.0% | 2억 7,245만원 54.5% | 3억 5,454만원 |
| 10억원 | 7억 5,049만원 75.0% | 5억 3,104만원 53.1% | 5억 8,590만원 58.6% | 7억 5,049만원 |
| 20억원 | 15억 7,540만원 78.8% | 11억 3,595만원 56.8% | 12억 4,582만원 62.3% | 15억 7,540만원 |
절세액 (현행 대비)
읽어야 할 세 가지
첫째, 양도차익이 클수록 완화 효과가 기하급수적으로 커집니다. 중과세율은 과세표준 전체에 곱해지는 구조이므로, 3주택자 기준 양도차익 3억원에서는 6,545만원이지만 20억원에서는 4억 3,945만원까지 벌어집니다.
둘째, 3주택 이상자의 실효세율이 10억원 구간에서 75%에 달합니다. 현행 기준으로 10억을 벌면 7억 5천만원이 세금입니다. 이것이 2027년에는 53.1%로 내려갑니다. 22%p 가까운 격차입니다.
셋째, 2027년과 2028년의 차이도 결코 작지 않습니다. 2주택자 10억원 기준으로 두 해 사이 5,487만원, 3주택자는 5,486만원 차이가 납니다. 같은 완화 기간이라도 첫해가 훨씬 유리합니다.
1세대 1주택자 — 거주하지 않았다면 시간이 불리하게 흐릅니다
1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이고, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 아래는 과세 대상 양도차익 기준이며, 보유 10년을 전제로 거주기간만 달리했습니다.
거주기간별 공제율 변화 (보유 10년)
| 거주기간 | '27년 | '28년 | '29년~ |
|---|---|---|---|
| 10년 (실거주) | 80% | 80% | 80% |
| 5년 | 60% | 50% | 40% |
| 2년 | 48% | 32% | 16% |
(강조 표시는 '29년 이후 최종 공제율)
거주 10년 — 변화 없음
| 과세 양도차익 | '27년 | '28년 | '29년~ |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 884만원 | 884만원 | 884만원 |
| 5억원 | 2,055만원 | 2,055만원 | 2,055만원 |
| 10억원 | 6,062만원 | 6,062만원 | 6,062만원 |
거주 5년 — 단계적으로 증가
| 과세 양도차익 | '27년 | '28년 | '29년~ | 증가폭 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 2,825만원 | 3,980만원 | 5,226만원 | +2,401만원 |
| 5억원 | 6,062만원 | 8,152만원 | 1억 242만원 | +4,180만원 |
| 10억원 | 1억 4,637만원 | 1억 9,037만원 | 2억 3,651만원 | +9,014만원 |
거주 2년 — 부담이 두 배 가까이
| 과세 양도차익 | '27년 | '28년 | '29년~ | 증가폭 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 4,223만원 | 6,229만원 | 8,236만원 | +4,013만원 |
| 5억원 | 8,570만원 | 1억 1,997만원 | 1억 5,517만원 | +6,947만원 |
| 10억원 | 1억 9,955만원 | 2억 7,347만원 | 3억 4,739만원 | +1억 4,784만원 |
결론은 명확합니다. 10년 보유·10년 거주한 실거주자는 이번 개편으로 잃는 것이 없습니다. 반면 오래 보유했지만 실제로 살지는 않았던 1주택자, 특히 전세를 놓고 다른 곳에 거주해온 경우는 2029년으로 갈수록 세부담이 급격히 늘어납니다. 거주 2년·양도차익 10억원 사례에서는 2027년 대비 1억 4,784만원이 더 나옵니다.
공제 한도 신설의 파괴력 — 초고가 주택
한도는 공제액이 20억원(또는 10억원)을 넘는 경우에만 작동하므로, 사실상 초고가 주택 이야기입니다. 과세 양도차익 30억원, 보유 10년·거주 10년(공제율 80%)인 경우를 봅시다.
| 구분 | '27년 | '28년 | '29년~ |
|---|---|---|---|
| 공제액 | 24억원 | 20억원 (한도) | 10억원 (한도) |
| 총 세부담 | 2억 3,651만원 | 4억 2,131만원 | 9억 1,623만원 |
비조정대상지역 다주택자 — 거주 여부가 전부
중과가 없으니 장특공제만 따지면 됩니다. 보유 15년을 전제로 계산했습니다.
| 거주 여부 | '27년 | '28년 | '29년~ |
|---|---|---|---|
| 15년 거주 | 30% | 30% | 30% |
| 거주 없음 | 30% | 15% | 0% |
거주하지 않은 경우 세부담
| 양도차익 | '27년 | '28년 | '29년~ | 증가폭 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 6,480만원 | 8,361만원 | 1억 242만원 | +3,762만원 |
| 5억원 | 1억 2,437만원 | 1억 5,737만원 | 1억 9,037만원 | +6,600만원 |
| 10억원 | 2억 8,271만원 | 3억 5,201만원 | 4억 2,131만원 | +1억 3,860만원 |
15년을 거주한 경우라면 세 시점 모두 동일합니다. 결국 임대용으로 보유해온 비조정지역 주택은 2029년 이후 공제가 0이 됩니다. 15년을 갖고 있어도 공제가 한 푼도 없다는 뜻입니다.
2028년의 "보유 연 1% 또는 거주 연 2%" 표기는 거주한 기간은 연 2%, 거주 없이 보유만 한 기간은 연 1%로 적용되는 과도기 규정으로 읽힙니다. 다만 합산 방식과 세부 요건은 법령 확정 시 반드시 확인해야 합니다.
유형별 요약 — 언제 파는 게 유리한가
| 유형 | 최적 시점 | 이유 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택 | 2027년 | 중과 +20%p → +5%p, 실효세율 최대 16%p 하락 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 2027년 | 중과 +30%p → +10%p, 절세액 최대 4억원대 |
| 1세대 1주택 (실거주 장기) | 무관 | 공제율 80% 유지, 단 초고가는 한도 주의 |
| 1세대 1주택 (거주 짧음) | 빠를수록 | 2029년 거주공제 전환 시 공제 급감 |
| 초고가 1주택 (차익 25억↑) | 2027년 | 공제 한도 신설 전, 격차 6억원대 |
| 비조정 다주택 (임대) | 2027년 | 2029년 보유공제 완전 소멸 |
전체를 관통하는 메시지는 하나입니다. 2027년이 거의 모든 유형에서 가장 유리한 해입니다. 중과 완화는 2027년에 가장 크고, 장특공제 축소는 2027년까지 적용되지 않기 때문입니다. 두 제도의 유리한 국면이 겹치는 해가 2027년 한 해뿐이라는 것이 이번 개편안의 구조적 특징입니다.
놓치기 쉬운 함정 다섯 가지
중과 완화와 장특공제는 별개입니다
조정대상지역 중과 대상 주택은 세율이 낮아져도 장특공제는 계속 0입니다. "오래 보유했으니 공제가 있겠지"라는 기대는 성립하지 않습니다.
2년 이상 보유 요건이 있습니다
중과 한시 완화는 2년 이상 보유한 주택에만 적용됩니다.
1년에 여러 채를 팔면 합산됩니다
같은 해에 두 채 이상 양도하면 양도소득이 합산돼 누진세율 구간이 올라갑니다. 절세를 위해 연도를 나누는 전략이 필요할 수 있습니다.
조정대상지역 지정은 변합니다
지금 조정대상지역이어도 양도 시점에 해제되어 있으면 중과 대상이 아닙니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다. 판단 기준은 양도일 현재입니다.
아직 정부안입니다
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 정기국회에 제출될 예정입니다. 국회 심의 과정에서 세율, 시행 시기, 한도 금액이 조정될 가능성이 있습니다.
마치며
이번 개편안의 방향은 일관됩니다. 보유가 아니라 거주에 혜택을 주고, 고가·비거주 주택의 공제를 줄이는 것. 여기에 종부세 정상화와 짝을 이루는 매도 유도책으로 다주택 중과 완화가 한시적으로 얹혔습니다.
숫자로 보면 그 압력이 얼마나 강한지 분명합니다. 조정대상지역 3주택자가 양도차익 10억원 주택을 파는 경우 2026년이면 7억 5천만원, 2027년이면 5억 3천만원입니다. 2억 2천만원 차이는 매도 여부를 좌우할 만한 크기입니다. 반대로 실거주하지 않은 1주택자에게는 2029년이 다가올수록 공제가 사라지는 구조라, 기다릴수록 불리해집니다.
다만 세금만 보고 결정할 수는 없습니다. 매도 시점의 시세, 대체 투자처, 전세보증금 반환, 취득세와 보유세까지 함께 따져야 실제 손익이 나옵니다. 이 글의 계산은 의사결정의 출발점이지 결론이 아닙니다.