허가까지 약 2주, 실거주 2년
토지거래허가구역 아파트 사는 법

매수 절차 · 읽는 데 9분

글 부자남 · 최종 수정 2026.10.06

2025년 10월 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 묶인 데 이어, 2026년 7월에는 구리·용인 기흥·화성 동탄까지 추가되면서 수도권 아파트 상당수가 '허가를 받아야 살 수 있는 집'이 되었습니다.

특히 이 지역에서 첫 집을 준비하고 계신 분들이라면 "계약은 언제 하나", "전세 낀 집은 못 사나" 같은 절차 문제 때문에 궁금하신 분들이 많으실 텐데요.

오늘은 토지거래허가구역에서 아파트를 사는 순서를 허가 신청부터 입주까지 단계별로 확인해 보고, 실거주 의무와 예외 조건까지 하나씩 알아보겠습니다.

먼저 핵심 숫자부터

항목	기준
허가 처리 기간	법정 15일 이내 (통상 약 2주)
입주 기한	허가 후 4개월 이내
실거주 의무	2년 (임대 불가)
위반 시	취득가액 10% 범위의 이행강제금(의무 이행 시까지 매년)
무허가 계약	계약 효력 없음 + 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금

다만, 여기서 중요한 부분이 하나 있습니다. 토지거래허가는 "사도 되는지"를 먼저 허락받는 제도라서, 일반 매매와 계약 순서가 다릅니다.

어디가, 언제까지 허가구역인가요

지역	지정 기간
서울 25개 자치구 전체	2025.10.20 ~ 2026.12.31
경기 12곳 — 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남	2025.10.20 ~ 2026.12.31
경기 3곳 — 구리, 용인 기흥, 화성 동탄	2026년 7월 초 ~ 2027.12.31

대상은 아파트, 그리고 아파트가 포함된 단지 내 연립·다세대입니다. 오피스텔과 상가는 대상에서 빠졌습니다. 지정 기간은 만료 전에 연장되는 경우가 많으니, 2026년 말 연장 여부도 확인이 필요합니다.

1. 먼저 계약 전 단계부터 살펴보겠습니다

가장 많이 하는 실수가 일반 매매처럼 계약금부터 보내는 것입니다. 허가구역에서는 허가 전 계약이 효력을 갖지 못하므로, 순서는 이렇게 진행됩니다.

매물 확인과 조건 합의 — 매도인과 가격, 잔금일, 입주 시기를 미리 정합니다. 기존 세입자가 있다면 퇴거 일정도 함께 확인합니다.
자금 계획 확정 — 은행 대출 가능 금액을 먼저 확인합니다. 규제지역 무주택 LTV는 40%이고, 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무도 붙습니다.
허가 신청 — 매도인과 매수인이 함께 관할 시·군·구청(토지 관련 부서)에 신청합니다.
허가증 수령 후 계약 — 허가가 나면 매매계약을 체결하고, 이후 실거래가 신고와 잔금·등기를 진행합니다.

2. 다음으로 허가 신청 서류를 살펴보겠습니다

서류	내용
토지거래계약 허가 신청서	매도인·매수인 공동 작성
토지이용계획서	자기 거주용이라는 점, 입주 예정 시기를 구체적으로 기재
자금조달계획서 + 증빙	예금 잔고, 대출 예정 내역, 기존 주택 매각 대금 등
무주택·세대 확인 서류	필요 시 주민등록등본 등

담당 공무원은 "실제로 들어가 살 목적인지"를 봅니다. 그래서 입주 시기와 자금 출처가 서로 맞아떨어지는지가 가장 중요합니다. 예를 들어 기존 전셋집 만기가 10개월 뒤인데 입주 계획을 2개월 뒤로 적으면 보완 요청을 받을 수 있습니다.

다만, 지자체마다 요구 서류와 접수 방식(방문·온라인)이 조금씩 다르므로 신청 전에 관할 구청에 전화로 확인하시는 편이 빠릅니다.

3. 마지막으로 허가 이후 의무에서는 어떨까요?

4개월 이내 입주, 2년 실거주

허가를 받아 산 아파트는 원칙적으로 허가 후 4개월 이내 입주하고 2년간 직접 살아야 합니다. 이 기간에는 전세나 월세를 줄 수 없습니다. 즉 전세를 끼고 사는 갭투자는 원칙적으로 불가능합니다.

의무를 지키지 않으면 의무를 이행할 때까지 매년 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 10억 아파트라면 해마다 최대 1억원 수준이라는 뜻입니다.

예외 — 세입자가 있는 집을 사는 경우

세입자가 살고 있는 집은 실거주 의무 때문에 사실상 거래가 막혀 있었습니다. 그래서 정부가 조건부로 입주를 미룰 수 있게 했습니다.

항목	2026년 5월 29일 시행안	2026년 9월 발표 확대안
대상 매수자	2026년 5월 12일부터 계속 무주택인 사람
입주 유예	기존 임대차 계약 종료일까지 (최장 2028.5.11)	갱신계약까지 인정 (최장 2029.12.31)
허가 신청 기한	2026.12.31	2027.12.31로 연장
입주 후	2년 실거주 의무는 그대로

다만, 9월 발표안은 시행 시점과 세부 요건이 고시로 확정되는 절차가 있으므로, 실제 신청 시점에 관할 구청에서 적용 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.

그렇다면 내 집이 허가구역인지 어디서 확인할까요?

방법은 간단합니다.

토지이음(eum.go.kr) 접속
'토지이용계획' 메뉴에서 사려는 아파트 주소(지번) 입력
'지역·지구 등 지정 여부'에서 "토지거래계약에관한허가구역" 표시 확인
지정 기간 확인 — 고시문 링크에서 만료일과 대상(아파트 한정 여부)을 확인
관할 구청에 최종 확인 — 신청 서류와 처리 기간을 문의

다만, 꼭 확인해야 할 다섯 가지

허가 전 송금 금지 — 허가가 거절되면 돌려받기 위해 다퉈야 할 수 있습니다. 가계약금도 신중히 다루세요.
대출 일정과 입주 일정 맞추기 — 주담대는 6개월 이내 전입, 허가는 4개월 이내 입주가 원칙입니다. 더 짧은 쪽에 맞춰야 합니다.
잔금 일정 여유 — 허가에 약 2주가 걸리므로 잔금일을 너무 촉박하게 잡지 마세요.
양도세 비과세 요건 — 허가구역 대부분은 조정대상지역이라 1세대 1주택 비과세에 2년 거주 요건이 붙습니다.
지정 연장·해제 — 서울과 경기 12곳은 2026년 12월 31일 만료 예정입니다. 연장 여부에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.

정리하면

오늘은 토지거래허가구역 범위와 기간, 허가 신청 순서와 서류, 허가 이후의 입주·실거주 의무와 예외 조건을 하나씩 살펴봤습니다.

결국 가장 중요한 판단 기준은 "허가 먼저, 계약은 그다음"이라는 순서와, 내가 4개월 안에 들어가 2년을 살 수 있는가입니다. 세입자가 있는 집이라면 무주택 요건과 유예 기한을 먼저 확인해야 합니다.

다만 지자체별 처리 방식과 정부 고시 내용에 따라 세부 조건이 달라질 수 있기 때문에, 실제로 계약하시기 전에는 관할 구청과 공인중개사를 통해 최신 요건을 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.

먼저 사려는 집이 허가구역인지, 내 입주 가능 시기와 대출 일정이 맞는지부터 하나씩 확인해 보시길 바랍니다.

자료 출처: 국토교통부 10·15 부동산 대책 Q&A(2025.10), 토지거래허가구역 추가 지정(2026.7), 실거주 의무 유예 확대(2026.5.29 시행, 2026.9 발표), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」. 본 글은 참고용 정보이며 법률 자문이 아닙니다.

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