15억 아파트 대출은 최대 6억?
규제지역 주담대 한도 총정리

대출 · 읽는 데 10분

글 부자남 · 최종 수정 2026.10.06

2025년 6·27 대책과 10·15 대책에 이어 2026년 7월 구리·용인 기흥·화성 동탄까지 규제지역이 늘어나면서, 수도권 주택담보대출은 세 겹의 규제를 동시에 받게 되었습니다.

특히 서울이나 경기 규제지역에서 집을 알아보고 계신 분들이라면 "그래서 나는 최대 얼마까지 빌릴 수 있나" 때문에 궁금하신 분들이 많으실 텐데요.

오늘은 LTV, 주담대 총한도, 스트레스 DSR 세 가지를 하나씩 확인해 보고, 집값과 연봉별로 실제 한도가 얼마나 나오는지까지 계산해 보겠습니다.

먼저 핵심 숫자부터

현재 규제지역 주담대에서 가장 중요한 숫자는 세 개입니다.

규제	핵심 숫자	무엇을 막나
LTV	무주택 40% · 생애최초 70%	집값 대비 대출 비율
주담대 총한도	15억 이하 6억 · 25억 이하 4억 · 초과 2억	집값 구간별 대출 상한
스트레스 DSR	스트레스 금리 하한 3% (상품별 반영)	소득 대비 상환 능력

세 가지를 모두 통과해야 하고, 그중 가장 작은 금액이 최종 한도가 됩니다. 다만, 여기서 중요한 부분이 하나 있습니다. 같은 사람이라도 집값 구간과 대출 상품 유형에 따라 막히는 규제가 달라집니다.

지금 규제지역은 어디인가요

서울: 25개 자치구 전체
경기 12곳(2025년 10월 지정): 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남
경기 3곳(2026년 7월 추가): 구리, 용인 기흥, 화성 동탄

위 지역은 투기과열지구·조정대상지역이면서 토지거래허가구역이기도 합니다.

1. 먼저 LTV부터 살펴보겠습니다

LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율입니다. 규제지역 여부와 주택 보유 상태에 따라 갈립니다.

구분	규제지역	수도권 비규제지역	조건
무주택	40%	70%	6개월 이내 전입
1주택(처분 조건)	40%	70%	기존 주택 6개월 이내 처분
생애최초	70%	70%	6개월 이내 전입
2주택 이상	추가 주택 구입 목적 주담대 금지		—

10·15 대책으로 규제지역 무주택 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌지만, 생애최초는 70%가 그대로 유지되었습니다. 같은 서울 10억 아파트라도 생애최초 여부에 따라 LTV 한도가 4억과 7억으로 갈린다는 뜻입니다.

다만, LTV 70%가 나와도 뒤에서 볼 총한도(6억)와 DSR을 넘을 수는 없습니다.

2. 다음으로 주담대 총한도를 살펴보겠습니다

10·15 대책으로 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 집값 구간별 상한이 적용됩니다.

주택 가격	주담대 최대 한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

집값이 15억원을 1원만 넘어도 한도가 6억에서 4억으로 줄어드는 계단식 구조입니다. 그래서 15억 직전·직후 가격대에서는 필요한 현금이 크게 달라집니다.

15억 vs 15억 1천만원

15억원 아파트: 대출 최대 6억 → 현금 약 9억 필요
15억 1천만원 아파트: 대출 최대 4억 → 현금 약 11억 1천만원 필요

집값은 1천만원 비싼데 필요한 현금은 2억 1천만원 늘어납니다(부대비용 제외).

3. 마지막으로 스트레스 DSR에서는 어떨까요?

DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율이며, 은행권 기준 40%입니다. 여기에 미래 금리 상승을 가정한 스트레스 금리를 얹어 한도를 계산합니다. 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한은 1.5%에서 3%로 올라갔습니다.

다만, 3%가 그대로 붙는 것은 아닙니다. 금리 유형에 따라 반영 비율이 다릅니다.

금리 유형	반영 비율	가산 금리
변동형	100%	3.0%p
5년 혼합형	80%	2.4%p
5년 주기형	40%	1.2%p
순수 고정형	미적용	—

상품만 바꿔도 한도가 이만큼 달라집니다

실제 금리 5.6%, 30년 원리금균등, 기존 대출이 없다고 가정하고 DSR 한도만 계산했습니다.

연봉	변동형 (8.6%)	5년 혼합형 (8.0%)	5년 주기형 (6.8%)
6,000만원	약 2억 5,800만원	약 2억 7,300만원	약 3억 700만원
8,000만원	약 3억 4,400만원	약 3억 6,300만원	약 4억 900만원
1억원	약 4억 3,000만원	약 4억 5,400만원	약 5억 1,100만원

연봉 1억원이면 변동형과 5년 주기형의 한도 차이가 약 8,100만원입니다. 한도가 모자랄 때 가장 먼저 확인해 볼 부분이 바로 금리 유형입니다.

세 가지를 합치면 — 집값·연봉별 최종 한도

이제 세 규제를 모두 적용해 보겠습니다(5년 주기형, 기존 대출 없음 가정).

상황	LTV	총한도	DSR	최종 한도
서울 8억 · 무주택 · 연봉 6천	3.2억	6억	3.07억	3.07억 (DSR)
서울 10억 · 무주택 · 연봉 1억	4.0억	6억	5.11억	4.0억 (LTV)
서울 10억 · 생애최초 · 연봉 1억	7.0억	6억	5.11억	5.11억 (DSR)
서울 14억 · 생애최초 · 맞벌이 1.5억	9.8억	6억	7.67억	6.0억 (총한도)
서울 20억 · 무주택 · 연봉 2억	8.0억	4억	10.2억	4.0억 (총한도)

표를 보면 패턴이 보입니다. 10억 이하에서는 LTV나 DSR이, 그 이상에서는 총한도가 한도를 막는 경우가 많습니다. 내 상황에서 무엇이 막히는지 알아야 대응 방향이 정해집니다.

함께 알아둘 부가 규제

대출 만기: 수도권·규제지역 주담대는 30년 이내로 제한됩니다(6·27 대책).
전입 의무: 주담대를 받아 집을 사면 6개월 이내에 전입해야 합니다.
신용대출: 한도가 연소득 이내로 제한되고, 1억원 초과 신용대출 보유자는 1년간 규제지역 주택 구입이 제한됩니다.
1주택자 전세대출: 2025년 10월 29일부터 규제지역 내 신규 전세대출 이자가 DSR에 반영됩니다.

그렇다면 내 한도는 어디서 확인하면 될까요?

방법은 간단합니다.

규제지역 여부 확인 — 사려는 집 주소가 위 목록에 들어가는지 확인합니다.
보유 상태 정리 — 무주택·생애최초·1주택 처분 조건 중 무엇인지, 배우자 명의까지 확인합니다.
집사요로 1차 계산 — jibsayo.com에 연봉과 자산을 넣으면 LTV·DSR·총한도 중 무엇이 막는지 함께 나옵니다.
기존 대출 정리 — 신용대출·마이너스통장 한도를 확인합니다. 쓰지 않는 마이너스통장은 DSR을 크게 깎습니다.
은행 2~3곳 상담 — "변동형·혼합형·주기형 각각의 한도"를 물어 비교합니다.

다만, 꼭 확인해야 할 점

다만, 여기서 한 가지 주의해야 할 점이 있습니다.

위 숫자는 은행권 일반 주담대 기준입니다. 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 소득·주택가격 요건과 LTV가 따로 정해져 있고, 은행마다 내부 심사 기준과 신용점수 반영 방식도 다릅니다. 또 규제지역 지정과 대출 규제는 시장 상황에 따라 자주 바뀝니다.

따라서 단순히 최대 한도만 보고 계약하기보다는 계약 전에 은행에서 대출 가능 금액을 먼저 확인하셔야 합니다.

정리하면

오늘은 규제지역 주담대 한도를 결정하는 LTV, 주담대 총한도, 스트레스 DSR을 하나씩 살펴보고, 세 가지를 합친 최종 한도까지 계산해 봤습니다.

결국 가장 중요한 판단 기준은 세 규제 중 내 한도를 막는 것이 무엇인지입니다. 10억 이하에서는 LTV나 DSR이, 15억 이상에서는 총한도가 막는 경우가 많고, 상품을 5년 주기형으로 바꾸는 것만으로 DSR 한도가 수천만원 늘어나기도 합니다.

다만 정책대출 여부, 은행별 심사 기준, 규제 변경에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문에, 실제로 매수하시기 전에는 본인 조건에 맞는 한도를 은행에서 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.

먼저 사려는 집이 규제지역인지, 내 한도를 막는 규제가 무엇인지부터 하나씩 확인해 보시길 바랍니다.

자료 출처: 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」(2025.6.27), 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」(2025.10.15) 정책브리핑, 국토교통부 규제지역 추가 지정(2026.7), 스트레스 DSR 3단계 금리유형별 반영 비율. 계산은 기존 대출이 없는 경우를 가정한 추정치이며 대출 자문이 아닙니다.

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